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AGENDA | OUTUBRO DE 2018

A JURISPRUDÊNCIA DO STJ SOBRE OS CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS

Rafael Costa Zimmer Prados – Advogado

Nos meses de agosto e setembro de 2018, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), na publicação periódica “Jurisprudência em Teses”, divulgou um conjunto de entendimentos pertinentes à interpretação judicial de contratos de promessa de compra e venda de bens imóveis, com os julgados mais recentes sobre a questão. Este é um assunto de grande interesse para incorporadoras e construtoras, assim como para consumidores em geral. 

De início, é importante ressaltar o posicionamento acerca da retenção de valores pagos ao vendedor quando a promessa de compra e venda é rescindida por desistência ou inadimplência do adquirente, tema objeto de inúmeras demandas judiciais. Para o STJ, é razoável que a retenção, pelo vendedor, seja arbitrada entre 10% e 25% dos valores pagos pelo comprador no âmbito do contrato, conforme as circunstâncias de cada caso e avaliando-se os prejuízos suportados, servindo os valores retidos para cobrir despesas administrativas efetuadas com o imóvel.

Além disso, o STJ definiu que a correção monetária do valor correspondente às parcelas pagas pelo comprador, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso, sendo que o retorno das partes contratantes ao estado anterior à celebração da avença implica no pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o imóvel, desde a data em que a posse lhe foi transferida, se for este o caso.

Outro tema controverso na relação entre incorporadoras e consumidores é o atraso na entrega do imóvel objeto da promessa de compra e venda.. Neste sentido o Tribunal decidiu reiteradamente por haver presunção de prejuízo do comprador a viabilizar a condenação por lucros cessantes pelo descumprimento do prazo para entrega de imóvel, e que a indenização por lucros cessantes devida pela incorporadora corresponderá ao montante equivalente ao aluguel que o comprador deixaria de pagar ou que auferiria caso a unidade que lhe fora prometida à venda fosse entregue no prazo estabelecido no instrumento contratual.

Na mesma seara, o STJ julgou ser possível cumular a cláusula penal decorrente da mora da incorporadora com a indenização por lucros cessantes pela não fruição do imóvel, na medida em que a primeira possui natureza moratória, com a finalidade de penalizar a incorporadora pelo atraso, enquanto a segunda tem natureza compensatória, ou seja, visa compensar o comprador pelos prejuízos sofridos com a demora na entrega do imóvel que lhe foi prometido à venda.

Sobre a incidência de juros nas promessas de compra e venda de imóveis em construção sob o regime de incorporação imobiliária, o STJ firmou entendimento no sentido de não ser abusiva a cláusula de cobrança de juros compensatórios, pela incorporadora, incidente em período anterior à entrega das chaves. De acordo com o Tribunal, essa prática confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor, abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos.

Outro ponto que tem sido objeto de análise pelo Poder Judiciário versa sobre a responsabilidade do vendedor e do comprador quanto ao pagamento do IPTU. A jurisprudência do STJ é no sentido de que tanto o comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto o vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU, ainda que o contrato esteja registrado na matrícula do imóvel e possua cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade.

Por fim, o STJ tem enfrentado mais uma questão geradora de polêmica na relação entre incorporadoras e consumidores, que diz respeito a comissões de corretagem. Nesta alçada, definiu ser válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que o adquirente seja previamente informado sobre o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o devido destaque do valor da comissão de corretagem.

AGENDA PMRAF | OUTUBRO DE 2018 | ANO 9 | NÚMERO 100 | IMOBILIÁRIO

 

Rafael Costa Zimmer Prados é advogado em Belo Horizonte e atua nas áreas de Direito societário, fusões e aquisições, auditoria legal, contratos civis, comerciais e financeiros, planejamento sucessório e patrimonial, imobiliário e arbitragem.