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Agenda | Março de 2019

A LEI QUE REGULA O DISTRATO IMOBILIÁRIO

Rafael Costa Zimmer Prados – advogado

Foi publicada no Diário Oficial da União do dia 28/12/2018 a Lei n° 13.786, que alterou diversos artigos das Leis 4.591/64 e 6.766/79 para disciplinar, dentre outros temas, a resolução do contrato de aquisição de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano por inadimplemento do adquirente. O texto foi sancionado sem vetos e já se encontra em vigor. 

Dentre as regras trazidas pelo referido diploma legal, destaca-se a inclusão do art. 67-A à Lei nº 4.591/1964, que trouxe solução a um tema controverso, objeto de inúmeros questionamentos no âmbito do Poder Judiciário. Nos termos da redação inserida na Lei nº 4.591/1964, em caso de desfazimento de contrato por inadimplemento do adquirente, este fará jus à restituição das quantias pagas, atualizadas monetariamente, em parcela única, após o prazo de 180 dias contados da data do desfazimento do contrato, deduzidas, cumulativamente, a integralidade da comissão de corretagem e a multa convencional, que não poderá exceder 25% da quantia paga.

Importante ressaltar que esta multa convencional poderá ser fixada até o limite de 50% da quantia paga, caso a incorporação esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação[1], sendo que a devolução do valor correspondente ocorrerá no prazo máximo de 30 dias após a expedição do habite-se.

A nova lei também impôs ao incorporador a exigência de inserir quadros-resumos em contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, contendo as seguintes informações: (i) o preço total a ser pago pelo imóvel; (ii) o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato; (iii) o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário; (iv) a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas; (v) os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um; (vi) as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente; (vii) as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização; (viii) as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no Código de Defesa do Consumidor, em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial; (ix) o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador; (x) as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento; (xi) o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente; e (xii) o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade.

Além disso, estabeleceu que a entrega do imóvel em até 180 dias corridos da data estipulada contratualmente como prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. Contudo, se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo contratual de tolerância, poderá o adquirente que não tenha dado causa ao atraso promover a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida. Optando o adquirente pelo recebimento do imóvel, ainda que ultrapassado o prazo contratual de tolerância, lhe será devido o recebimento de indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso.

Não obstante se tratar de uma importante regulação destinada ao mercado imobiliário, algumas disposições da Lei 13.786/2018 vem sendo criticadas por especialistas, especialmente os percentuais dos valores pagos pelos adquirentes que poderão ser retidos pelas incorporadoras na hipótese de resolução do contrato, considerados elevados, especialmente no caso de incorporações submetidas ao regime de afetação. Resta aguardar o entendimento da doutrina e da jurisprudência sobre esta e outras questões abordadas pela nova lei.

[1] Regime no qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio em separado, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes, minimizando os riscos para os adquirentes das unidades imobiliárias.

EMPRESARIALAGENDA | MARÇO DE 2019 | ANO 9 | NÚMERO 105 

 

*Rafael Costa Zimmer Prados é advogado em Belo Horizonte e atua com Direito societário, fusões e aquisições, auditoria legal, contratos civis, comerciais e financeiros, planejamento sucessório e patrimonial, imobiliário e arbitragem.