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AGENDA | JUNHO DE 2019

STJ DEFINE QUE O ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO PARA INVESTIMENTO NÃO GERA DANO MORAL

Carolina Parisi Castanheira

Em 5 de abril de 2019, foi publicada decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), proferida no âmbito do Recurso Especial nº 1.796.760 – RJ, estabelecendo que o atraso na entrega de imóvel adquirido como investimento não gera danos morais.

No caso, o atraso perdurou de outubro de 2010 até fevereiro de 2012, e o adquirente alegou que teria sofrido danos morais por ter sido privado de perceber, durante o período, a “alta rentabilidade de seu investimento imobiliário”.

Analisando tal argumento, pontuou o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso, que “a perda da oportunidade de obter frutos de um investimento é dano exclusivamente material” e, portanto, não gera danos morais indenizáveis.

Destacou, ainda, entendimento jurisprudencial consolidado no STJ, no sentido de que o atraso na entrega do imóvel – até mesmo aquele adquirido para uso próprio (inclusive residencial), e não para investimento – não gera danos morais por si só, fazendo-se necessária a demonstração de que o atraso de fato colocou o adquirente em situação excepcional de sofrimento e humilhação.

Aqui, cabe destacar que, na contramão da decisão do STJ ora comentada, é ainda muito comum a condenação, praticamente automática, das construtoras ao pagamento de todas as indenizações requeridas pelo comprador, pelo simples atraso na entrega de imóveis, mesmo quando não há a adequada comprovação i) de que o adquirente do imóvel efetivamente sofreu os danos pelos quais pretende ser indenizado, e ii) de que o atraso seria de fato de responsabilidade da construtora.

Tal conduta gera ganhos indevidos ao comprador, e penalização excessiva às construtoras que, reiteradas vezes, encontram-se impedidas de cumprir o prazo contratual de entrega do imóvel, não por desídia ou má gestão empresarial, mas em razão de circunstâncias imprevisíveis e anômalas. Vide, como exemplo, a severa crise econômica que o país atravessa há pelo menos cinco anos, e que atingiu de forma muito sensível o setor da construção civil, ou mesmo a escassez de mão de obra e materiais, e a elevação dos custos de construção a patamares não corrigidos pelo INCC (Índice Nacional de Custo de Construção), após o período de “boom” imobiliário (entre 2008 e 2012).

A decisão do STJ, portanto, revela um despertar dos Tribunais para uma análise mais criteriosa de demandas versando sobre o inadimplemento de construtoras e incorporadoras, em especial, sobre o atraso na entrega de imóveis e suas consequências. Neste sentido, coloca-se um necessário limite à concessão das indenizações pleiteadas pelos compradores.

Para que tal tendência efetivamente se solidifique, é essencial que o setor imobiliário se organize para propor uma melhor regulação do tema, e promova e divulgue à sociedade discussões sobre a questão.

É essencial, ainda, que as incorporadoras invistam em uma boa defesa processual, para que todas as questões aqui colocadas possam efetivamente ser levadas ao julgador. Isso não acontece rotineiramente, sendo muito comum que, negligenciado ao debate, as defesas das construtoras sejam feitas de forma genérica e desconectada do caso concreto.

CONTENCIOSO | AGENDA | JUNHO DE 2019 | ANO 9 | NÚMERO 108

Carolina Parisi Castanheira

Carolina Parisi Castanheira é advogada em Belo Horizonte e atua com Contencioso cível, administrativo e comercial, incluindo falências, recuperação judicial e extrajudicial, execuções, cobranças, responsabilidade civil, família e sucessões.