BH +55 (31) 3116-1500
Brasília +55 (61) 3226-3035

Agenda | Outubro de 2018

PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA POR DÍVIDA COMUM DO CONDOMÍNIO CONTRAÍDA ANTERIORMENTE À SUA AQUISIÇÃO

Pedro H. Sôlha e Silva Guimarães – Advogado

A impenhorabilidade do bem de família é prevista na Lei 8.009/90 e garante que o imóvel residencial utilizado pela família, aqui considerando-se suas mais diversas composições, não responderá por dívidas civis, comerciais, fiscais ou previdenciárias, assegurando-se o direito constitucional à moradia.

As exceções à regra da impenhorabilidade são previstas no art. 3º da referida lei, e afastam a proteção nos casos de execuções movidas, dentre outras hipóteses, por titular do crédito decorrente de financiamento destinado à construção ou aquisição do imóvel; por credor de pensão alimentícia; ou mesmo para cobrança de impostos, prediais ou territoriais, taxas e contribuições devidas em função daquele imóvel.

Em recente decisão, ao analisar o Recurso Especial nº 1.473.484, o Superior Tribunal de Justiça decidiu, de forma unânime – e mantendo entendimento já consolidado pela jurisprudência –, que as despesas condominiais são obrigações propter rem e, por isso são de responsabilidade do proprietário da unidade imobiliária, na proporção de sua fração ideal, mesmo que a dívida tenha sido constituída em momento anterior à aquisição do imóvel.

Naquele caso, em face da ausência de bens do condomínio suficientes para satisfação da dívida, a execução foi direcionada aos seus condôminos. Em que pese se tratasse de bem residencial da família que o habitava – e que o havia adquirido após a contração da dívida –, entendeu o STJ pelo cabimento de sua penhora, por haver a prevalência dos interesses comuns do condomínio, em face dos interesses individuais dos condôminos.

A mencionada decisão converge com a exceção à impenhorabilidade prevista no art. 3º, IV da Lei 8.009/90, qual seja, a “cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”. No mesmo sentido, dispõe o art. 1.345 do Código Civil ao afirmar que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”, justificando a sua cobrança para dívidas anteriores à aquisição do imóvel.

É sabido que aos compradores de imóveis são sugeridas diversas diligências de modo a evitar prejuízos futuros, como a verificação da matrícula do imóvel; de execuções municipais, estaduais ou federais movidas em razão de dívidas do imóvel; de dívidas com IPTU ou condomínio; e até mesmo da condição financeira do vendedor, através de consulta aos órgãos SPC e Serasa.

Entretanto, com a decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça, em que pese a existência do direito de moradia, previsto no art. 6º da Constituição Federal, instrumentalizado por meio da Lei 8.009/90, tem-se agora um novo ponto de atenção aos compradores de imóveis residenciais, que devem incluir em suas diligências a busca por eventuais execuções movidas em face do condomínio, de modo a evitar, diante da ausência de bens comuns penhoráveis, a penhora de seu imóvel residencial.

AGENDA | OUTUBRO DE 2018 | ANO 9 | NÚMERO 100 | PROCESSO CIVIL