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Agenda | Julho de 2019

STJ DECIDE QUE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA ENTRE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA E CONSTRUTORA NÃO TEM EFICÁCIA CONTRA O COMPRADOR DO IMÓVEL

Pedro Henrique Sôlha Guimarães – Advogado

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio da Súmula 308, já havia consolidado o entendimento de que a hipoteca firmada entre o agente financeiro e a construtora, para construção do empreendimento imobiliário, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Em 23 de maio, foi publicada decisão proferida no âmbito do Recurso Especial nº 1.576.164 – DF, estabelecendo que o entendimento da referida súmula é também aplicável aos casos em que o imóvel adquirido por terceiro possui registro da alienação fiduciária firmado entre a construtora e a instituição financeira.

No caso, a construtora de um empreendimento imobiliário havia firmado contrato de financiamento por meio de escritura pública, na qual restou pactuada a alienação fiduciária, dando-se em garantia a unidade habitacional negociada com o adquirente do imóvel e a respectiva vaga de garagem. A compradora, por sua vez, comprovou o seu adimplemento contratual com a construtora, mediante o pagamento de todas parcelas ajustadas em fevereiro de 2012 e que, desde então, lhe era recusada a outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel em virtude da alienação fiduciária.

No julgamento do recurso destacou-se que, apesar das diferenças existentes entre a alienação fiduciária e a hipoteca, o objetivo do entendimento exarado na Súmula 308 do STJ é de proteger o comprador de boa-fé, que adimpliu o contrato por ele firmado, impedindo a transferência dos riscos do negócio ao consumidor.

Ressaltou-se, ainda, que a pactuação ocorreu entre a construtora e a instituição financeira, sem qualquer participação dos adquirentes dos imóveis, que também não foram comunicados da existência da alienação fiduciária constante do registro imobiliário. Essa situação configura ofensa ao direito de informação, previsto no art. 6º, III do Código de Defesa do Consumidor.

Com esses fundamentos, consideraram os Ministros do STJ que as diferenças existentes entre os institutos (hipoteca e alienação fiduciária), não são suficientes para afastar a aplicação do entendimento firmado na Súmula 308 do STJ.

Portanto, a contratação entre agentes financeiros e construtoras pode ser revista, de forma a garantir maior segurança ao negócio em caso de inadimplemento do financiamento concedido, através da negociação de garantias adicionais, ao argumento de um exponencial aumento da quantidade créditos não recuperados pelas instituições financiadoras.

Por outro lado, a proteção concedida ao consumidor, comprador de boa-fé do imóvel gravado com a alienação fiduciária, pode causar, em razão da elevação dos riscos do financiamento contratado pelas instituições financeiras com as construtoras, pode gerar custos adicionais que certamente serão repassados aos adquirentes de imóveis.

CONTENCIOSO | AGENDA | JULHO DE 2019 | ANO 9 | NÚMERO 109

Pedro Sôlha

* Pedro Henrique Sôlha Guimarães é advogado no escritório de Belo Horizonte e atua nas áreas de Contencioso cível e empresarial.